телефоны адвокатского объединения (044) 228-72-63, (044) 228-72-53

Вы здесь

Что делать, если приобретенное залоговое имущество вдруг «дорожает» задним числом

Вторник, 4 октября, 2011

Суть проблемы

Сергей Сухоруков, частный предприниматель (г. Мариуполь):

«Я долго не мог найти хорошее помещение под офис. Инвесторы готовы были вложить деньги, но выдвинули требование, чтобы квадратные метры приобрели в собственность. И это понятно, ведь аренда неоправданно высока, а бизнес требует определенных условий, в частности, размещения офисного помещения поближе к центру города. После продолжительных поисков я купил у одного из банков залоговую квартиру в центре по довольно сносной цене. Мы сразу же сделали ремонт и оборудовали офис всем необходимым.

Однако через два месяца меня вызвали в суд, на заседании которого признали аукцион по продаже этой квартиры недействительным, так как были найдены определенные нарушения. Спорной оказалась не только подготовка аукциона, но и его проведение. Также выяснилось, что проданное мне имущество теперь стоит гораздо дороже, поэтому квартиру вновь будут выставлять на открытые торги. Посоветовавшись с юристами, мы обратились к организаторам аукциона за объяснениями, но те от нас дистанциировались. Апелляционную жалобу, конечно, мы подали, но в успехе, честно говоря, сомневаемся».

Оценка ситуации

Анна Огренчук, управляющий партнер LCF Law Group:

«Обжалование результатов аукциона еще не означает, что покупатель потеряет свои деньги. Если кому-то удалось успешно оспорить итоги торгов, сумма, оплаченная покупателем, должна быть возвращена. Но при этом судебное разбирательство затянет процедуру покупки залоговой квартиры на неопределенный срок. Основанием для обжалования результатов аукциона может быть нарушение условий подготовки/порядка его проведения. Например: отсутствие или несвоевременность публикации сведений о торгах; несоответствие объявления установленным требованиям; отсутствие уведомления гос­исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя (и всех лиц, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки) о дне, времени и месте проведения публичных торгов и начальной цене продажи имущества; нарушения оценки стоимости.

Считать процедуру покупки залогового помещения полностью законченной можно лишь по истечении трех месяцев со дня проведения торгов. До этого времени участники еще могут оспорить их результаты в суде.

Нередки также нарушения порядка проведения аукциона. Следует учесть, что открытые торги проводятся в присутствии даже одного участника. Тогда имущество он может приобрести по начальной цене. По результатам проведения торгов составляется протокол, который подписывают организаторы аукциона и покупатель предмета ипотеки. Это описание приобретенного объекта с упоминанием начальной цены и цены продажи, информации о покупателе, срока оплаты предмета ипотеки и банковского счета органа государственной исполнительной службы, куда победитель торгов в течение 10 рабочих дней должен перечислить средства».

Балицкий Тарас, адвокат АО «DEXTRUM»:

Основные законодательные акты, регулирующие споры о залоговом имуществе

  • Гражданский кодекс Украины
  • Жилищный кодекс Украины
  • Закон Украины «Об ипотеке» № 898-IV от 5.06.2003 г.
  • Положение Кабинета министров Украины о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества № 1448 от 22.12.1997 г.
  • Временное положение Министерства юстиции Украины о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества № 68/5 от 27.10.1999 г.

«Если договор купли-продажи залоговой квартиры не был зарегистрирован покупателем в БТИ, то право собственности на квартиру было оформлено не до конца. Учитывая, что в таком случае право на залоговую квартиру основано на протоколе и договоре купли-продажи, составленных по результатам публичных торгов, единственный способ сохранить за собой приобретенную квартиру — не допустить признания упомянутых выше торгов недействительными. Покупателю стоит приложить все усилия для того, чтобы добиться отмены подобного решения. Если же апелляционный суд оставит решение первой инстанции в силе, то право нового собственника на квартиру прекратится. Если судом будет установлено, что причиной признания публичных торгов недействительными послужили незаконные действия организаторов, можно требовать от них возмещения убытков (документально подтвержденных потерь в бизнесе). Сделать это будет весьма трудно в случае, если нарушения при продаже залогового жилья действительно имели место.

Одновременно с отстаиванием своего права на помещение в апелляционном суде (если на спорную квартиру не наложен арест) покупатель может зарегистрировать имущество и попытаться продать его либо отдать в залог.

Если покупатель продал залоговую квартиру либо отдал ее в залог в качестве обеспечения своих долговых обязательств (естественно, после регистрации договора купли-продажи в БТИ), то это блокирует возможность забрать квартиру у него даже в случае проигрыша апелляции. Ведь третье лицо (новый покупатель квартиры) будет уже добросовестным приобретателем, которого лишить имущества невозможно. В случае же с залогом третьим лицом будет новый ипотекодержатель, которому покупатель передаст квартиру. Такое лицо имеет преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости. Следовательно, без его согласия никто не может производить со спорной квартирой никаких операций».

Рекомендации:

Анна Огренчук, управляющий партнер LCF Law Group:

«Лучше, конечно, в такую ситуацию не попадать и избегать длительных судебных разбирательств. Этого легче добиться, если участник аукциона обращает внимание на вышеупомянутые нарушения. Покупателю стоит, прежде всего, ознакомиться со своими правами и обязанностями, предусмотренными в Положении о порядке проведения аукционов по реализации залогового имущества, и в дальнейшем четко их придерживаться и следить за их соблюдением на торгах другими лицами».

Балицкий Тарас, адвокат АО «DEXTRUM»:

«При покупке залогового имущества следует помнить, что его реализация может происходить на основании договора между ипотекодержателем и ипотекодателем (в добровольном порядке) либо решения суда об обращении взыскания на предмет залога. В обоих вариантах до начала торгов проводится оценка имущества. В случае нарушения порядка оценки (например, ее проводил оценщик с просроченным сертификатом или определенная им цена более низкая по сравнению с рыночной) ипотекодатель может обжаловать ее законность, равно как и торгов в целом. Чтобы не столкнуться с конфликтной ситуацией, покупателю следует убедиться, что оценка была проведена законно и ипотекодатель не имеет претензий к стоимости имущества, а также, что оно не отягощено приоритетными правами третьих лиц.

В пакете документов от продавца важно проверить наличие извлечения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое выдает БТИ. Этот документ необходим при нотариальном оформлении покупателем залоговой недвижимости права собственности. Если покупаемое помещение относится к жилищному фонду, необходимо наличие формы № 3 из жэка, подтверждающей, что в этом помещении никто не зарегистрирован. В противном случае покупатель может столкнуться с необходимостью выселения жильцов из такого помещения, что не всегда возможно (например, в случае с несовершеннолетними детьми)».

[судебная практика]

Кот в мешке

Анализируя судебную практику, эксперты единогласно считают приобретение залогового имущества рискованным. Если такое дело не сопровождать консультациями квалифицированного юриста, который проверит все процедуры по оценке объекта, проведения аукциона и заключения соглашения его купли-продажи, можно оказаться в ловушке, потеряв немалые средства.

Недавно Верховный Суд Украины (ВСУ) вынес решение о возможности обжалования и отмены результатов публичных торгов. Судьи в кассационном порядке пересмотрели решения судов предыдущих инстанций Донецкой области, которые обязали жильцов выселиться из залоговой квартиры. Супружеская пара с двумя несовершеннолетними детьми, взявшая кредит и проживающая в этой квартире, с таким «ударом судьбы» не согласилась. Поскольку торги были проведены за их спиной и с нарушениями, равно как и реализация залоговой квартиры, семья обратилась в Коллегию ВСУ. Дело отправили на новое рассмотрение, при этом судей обязали во время повторного разбирательства дела дать оценку доводам жалобщиков относительно нарушения процедуры проведения аукциона и существенного занижения стоимости квартиры оценщиком

Оригинал публикации: http://statuspress.com.ua/conflict-of-interests/zalozhnik-zaloga.html